Ostatnie dwie dekady to czas, gdy na pewno nie możemy narzekać na nudę na rynku mieszkaniowym. Jednak nawet na tym tle minione kilka lat wypada bardzo ciekawie. Z jednej strony za sprawą wciąż wzmacniającej się polskiej gospodarki. Z drugiej strony – ze względu na nieprzewidziane zdarzenia o bardzo silnym wpływie, czyli najpierw pandemię, a później atak Rosji na Ukrainę. Do tego doszły rządowe działania wspierające popyt i otrzymaliśmy mieszankę wybuchową – rekordowe wzrosty cen. Jak widać więc, ciekawe czasy to dla wielu osób również mnóstwo nowych problemów. Przyjrzyjmy się, jak wygląda bieżąca sytuacja na rynku oraz jakie są najbliższe perspektywy.

Duże zmiany na rynku nieruchomości

W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy rynek nieruchomości w Polsce przeszedł znaczącą transformację, zauważalną m.in. przez wzrost cen mieszkań w najlepszych lokalizacjach nawet o ponad 20%. To spore zaskoczenie, ponieważ spodziewano się, że pandemia na dobre przerwie hossę w mieszkaniówce. Doszło jednak tylko do kilkumiesięcznego wyhamowania, po czym zarówno kupujący, jak i sprzedający wrócili do realizowania odłożonych planów. Wtedy zaczęła rosnąć inflacja, Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe i kredyty hipoteczne stały się na tyle drogie, że przeciętną osobę przestało być na nie stać. To był bardzo mocny cios wymierzony w popyt na mieszkania, lecz sytuację odmienił ponownie nieprzewidziany czynnik – rząd wprowadził program “Bezpieczny Kredyt 2%”.

Dziś już wiemy, że rządowe dotacje do kredytów nakręciły popyt oraz wywołały wręcz skokowy wzrost cen mieszkań. Jednocześnie popyt napędzany tym programem być może został już w większej części zrealizowany. Do tego dochodzi kwestia tego, czy nowy rząd będzie kontynuował BK2% oraz czy wdroży zapowiadane pomysły, np. “Bezpieczny Kredyt 0%”. To czynniki, które mogą zdecydować o tym, czy rynek w najbliższym czasie przeżyje schłodzenie, czy może koniunktura będzie trwała nadal.

Dylematy kupujących mieszkania

Polacy są podzieleni co do decyzji o zakupie mieszkań, z jednej strony obserwując wzrost cen, a z drugiej – spodziewając się potencjalnych obniżek. Czyli sytuacja jest standardowa, bo zawsze jest grupa spodziewająca się, że stawki spadną i w końcu “banka pęknie” oraz drug, która zakłada, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć. Mimo że pytanie o to, czy kupić, czy czekać, wciąż się powtarza, nie oznacza, iż nie warto go analizować.

Zacznijmy od programów wspierających mieszkaniówkę. Większość środków z “Bezpiecznego Kredytu 2%” na lata 2023 i 2024 zostało już wyczerpanych. Czy nowy rząd zwiększy budżet programu? Prawdopodobnie nie. Pojawiają się też wypowiedzi sugerujące, iż BK2% w ogóle nie będzie kontynuowany. Co do przedwyborczych zapowiedzi innych działań, również nie wiadomo, czy te pomysły zostaną wdrożone, a nawet jeśli – w jaki sposób. Np. program “Bezpieczny Kredyt 0%”, mimo że brzmi jak coś, co może jeszcze bardziej napędzić popyt na mieszkania, może zostać skonstruowany tak, iż obejmie tylko mieszkania nowe do tego tylko spełniające najbardziej wyśrubowane standardy ekologiczne. To by mocno ograniczyło działanie ew. dotacji.

Z drugiej strony mamy też zapowiedzi działań mających stymulować podaż mieszkań: rozwój budownictwa społecznego, zwiększenie dostępności gruntów oraz uproszczenie procedur administracyjnych dla deweloperów. Równocześnie wciąż dyskutowane są pomysły ograniczenia aktywności inwestycyjnej na rynku mieszkaniowym, np. poprzez wprowadzenie progresywnego podatku katastralnego.

Jako osoba od lat profesjonalnie zaangażowana w rynek nieruchomości uważam, że długoterminowy trend nie ulegnie zmianie i ich wartość będzie rosła. Jednak faktem jest też, iż rynek nieruchomości jest cykliczny i co kilka lat mamy do czynienia z okresem, gdy ceny przez jakiś czas spadają. Obecna konfiguracja czynników daje szansę, że będziemy obserwować takie zjawisko. Oczywiście kluczowe znaczenie ma tutaj polityka nowego rządu, ponieważ ewentualne uruchomienie jakiegoś nowego programu stymulującego popyt ponownie w sposób niespodziewany zmieniłoby koniunkturę.