Pisałem już o wadach i zaletach programu “Bezpieczny Kredyt 2%”. Dofinansowane hipoteki są już z nami ponad dwa miesiące i sytuacja na rynku nieco się wyklarowała. Weszliśmy z etapu prognoz w etap oceniania skutków. Co się okazało? Że dostępność mieszkań błyskawicznie spada. Przyczyną jest spadająca podaż – w wielu miastach deweloperzy wyprzedali ponad połowę tego, co mieli wprowadzone na rynek. Jednak czy stoi za tym tylko “Bezpieczny Kredyt”, czy coś więcej? Temu problemowi przyjrzę się w poniższym artykule.

“Bezpieczny Kredyt 2%” – bardzo silna kroplówka dla rynku mieszkaniowego

Gdy rząd zapowiadał wprowadzenie dotowanych kredytów na pierwsze mieszkanie, rynek był w stagnacji. Została ona wywołana bardzo wysokimi stopami procentowymi i konsekwencją takiego stanu rzeczy, czyli drogimi kredytami i niską zdolnością kredytową. Sprzedaż spadała lawinowo, jednak zarówno rynek pierwotny, jak i w wtórny, zamarły w oczekiwaniu na lepszy czas, powstrzymując się od obniżania cen. Wygląda na to, że to oczekiwanie się opłacało, ponieważ już sama zapowiedź “Bezpiecznego Kredytu 2%” dała potężny impuls do zakupów – na rynek wrócili ci, którzy mieli gotówkę lub zdolność kredytową, ale odkładali zakup. Tym razem motywowało ich przekonanie, że po uruchomieniu programu, ceny ponownie zaczną szybko rosnąć.

Nie mylili się, bo obecne odczyty pokazują, że mieszkaniówka ponownie przeżywa boom. Liczba mieszkań na sprzedaż w głównych ośrodkach spadła o kilkadziesiąt procent. Rekordzistą jest kraków, gdzie ubyło ich aż 44%. To zbiegło się w czasie z ograniczoną aktywnością deweloperów, którzy w miesiącach gorszej koniunktury zaczęli wygaszać inwestycje i powstrzymywali się od rozpoczynania nowych. Mamy więc teraz prosty układ pompujący ceny, bo popyt jest większy niż podaż.

Jednak ze względu na charakterystykę tego popytu, którą w dużej mierze kształtuje rządowy program dopłat do kredytów, sytuacja jest bardziej skomplikowana. Po pierwsze, co już napisałem, boom zaczął się przed wejściem w życie programu, bo aktywował uśpiony popyt. Po drugie – gdy na rynek trafili już klienci z programu, sprzedający zaczęli reagować na duże zapotrzebowanie podnoszeniem cen. Efekt to bardzo dynamiczne wzrosty cen metra kwadratowego, szczególnie mniejszych mieszkań, które w niektórych miastach w ciągu kilku miesięcy podrożały nawet o kilkadziesiąt procent. Dużo spokojniej jest w segmentach nie łapiących się na pułap cenowy programu “Bezpieczny Kredyt 2%” – tam wzrosty cen a i owszem, są, jednak dużo mniejsze.

Nie tylko “Bezpiecznym Kredytem” rynek żyje

Nie da się ukryć, że obecnie “Bezpieczny Kredyt 2%” jest na świeczniku i w niektórych analizach cała sytuacja na rynku mieszkaniowym jest uzależniana od niego. Jednak prawda jest bardziej skomplikowana, ponieważ obecnie na mieszkaniówkę wpływają także inne, silne czynniki. Pierwszy to spadek dynamiki inflacji i reakcja RPP na to, czyli pierwsze od długiego czasu obniżenie stóp procentowych. Spodziewane są kolejne obniżki, a te, której już się pojawiły, mocno podniosły zdolność kredytową, jak też obniżyły koszt obsługi zaciągniętych zobowiązań. Z tego względu do zakupów wracają także ci, którzy nie załapali się na rządowe dopłaty. Drugi istotny czynnik to ogólnie dobra sytuacja na rynku pracy. Mimo wcześniejszej pandemii, później wojny i inflacji, bezrobocie w Polsce jest na rekordowo niskim poziomie. Wynagrodzenia zaczynają gonić inflację, co przekłada się na większe poczucie finansowego bezpieczeństwa i powrót do odłożonych planów zakupowych.

To wszystko sprawia, że mieszkania ponownie bardzo szybko drożeją. Jednak ci, którzy czekają z zakupem, mogą dostrzec “światełko w tunelu”. To ostatnie odczyty GUS z aktywności deweloperów. Okazuje się, że w sierpniu mocno wzrosła w ujęciu rok do roku liczba rozpoczynanych budów. Jest więc szansa, iż firmy deweloperskie uwierzyły w powrót koniunktury i zamierzają zwiększyć podaż mieszkań. Jeśli tak będzie, to czeka nas jeszcze okres przejściowy, z niedoborem podaży, a później sytuacja powinna się ustabilizować.