Krakowski rynek mieszkaniowy oferuje kupującym coraz większy wybór mieszkań, ale nie przynosi wyraźnych obniżek cen. Liczba dostępnych ogłoszeń wzrosła w ciągu roku o ponad jedną trzecią, podczas gdy stawki ofertowe zmieniły się nieznacznie. Choć zakup nieruchomości w stolicy Małopolski nadal wymaga dużego budżetu, rosnąca podaż może zwiększać możliwości negocjacyjne nabywców.

Według danych serwisu Gratka.pl we wrześniu 2026 roku mediana ceny ofertowej metra kwadratowego mieszkania w Krakowie wyniosła 16 068 zł. To o 0,4 proc. mniej niż w sierpniu, ale jednocześnie o 1,19 proc. więcej niż rok wcześniej. Mediana ceny całego lokalu osiągnęła 804 187 zł, co oznacza miesięczny wzrost o 0,31 proc. Różnice w dynamice obu wskaźników mogą wynikać ze zmieniającej się struktury dostępnych ofert.

Coraz więcej mieszkań na sprzedaż w Krakowie

Najbardziej widoczną zmianą na krakowskim rynku jest wzrost podaży. We wrześniu dostępnych było 17 144 ogłoszeń sprzedaży mieszkań – o 2,47 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 33,43 proc. więcej niż przed rokiem. Większy wybór oznacza, że kupujący mogą dokładniej porównywać lokalizacje, metraże, standard wykończenia i warunki zakupu.

W ofercie wyraźnie dominują mieszkania deweloperskie. Na rynku pierwotnym dostępnych było 11 680 lokali, a na wtórnym 5 464. Nowe mieszkania stanowiły zatem około 68 proc. wszystkich ogłoszeń. Ich podaż rosła też szybciej niż w przypadku lokali używanych.

Pomimo tej różnicy ceny w obu segmentach były zbliżone. Mediana stawki za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła 16 037 zł, a używanego – 16 123 zł. Rosnąca konkurencja między deweloperami może sprzyjać większej elastyczności w zakresie cen, standardu wykończenia czy dodatkowych korzyści dla klientów. Większa liczba ogłoszeń nie oznacza jednak automatycznie, że sprzedający będą zmuszeni do obniżek.

Grzegórzki najdroższe, Swoszowice najtańsze

Ceny mieszkań w Krakowie pozostają mocno zróżnicowane w zależności od dzielnicy. We wrześniu najdroższe były Grzegórzki, gdzie mediana ceny ofertowej osiągnęła 22 520 zł za metr kwadratowy. Na drugim miejscu znalazło się Stare Miasto z wynikiem 21 743 zł, a na trzecim Krowodrza, gdzie stawka wyniosła 19 071 zł.

Najtańsze lokale można było znaleźć w Swoszowicach. Mediana ceny metra kwadratowego wyniosła tam 12 742 zł. Relatywnie przystępne cenowo były również mieszkania na Wzgórzach Krzesławickich, ze stawką 13 291 zł oraz Bieńczyce, gdzie wyniosła ona 13 617 zł.

Różnica między Grzegórzkami a Swoszowicami sięga niemal 9 800 zł za metr kwadratowy. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych oznacza to około 489 tys. zł różnicy w cenie, przy założeniu zakupu po stawkach odpowiadających medianom w obu dzielnicach. Lokalizacja pozostaje więc jednym z najważniejszych czynników wpływających na budżet nabywcy.

Mieszkania nadal kosztują dużo

Mimo stabilizacji stawek dostępność cenowa pozostaje wyzwaniem. Zaledwie 3,8 proc. ogłoszeń dotyczyło mieszkań kosztujących mniej niż 500 tys. zł. Największy udział miały lokale wycenione na 500-750 tys. zł, stanowiące 36,1 proc. oferty. Kolejne 33,6 proc. kosztowało od 750 tys. do miliona złotych, a ponad jedna czwarta mieszkań była wystawiona za więcej niż milion złotych.

Najliczniejszą grupę stanowiły mieszkania dwupokojowe. Ich mediana ceny wyniosła 706 tys. zł. Za kawalerkę trzeba było zapłacić przeciętnie około 573 tys. zł, a mieszkania trzypokojowe kosztowały średnio 919 tys. zł.

Wrześniowe dane wskazują na stabilizację cen ofertowych przy jednoczesnym wzroście podaży. Roczna dynamika cen pozostaje niewielka, a liczba dostępnych mieszkań jest znacznie większa niż przed rokiem. Nie ma podstaw, by przesądzać o nadchodzących spadkach, ale kupujący zyskują więcej możliwości porównywania ofert.