Jeszcze kilka lat temu rynek biurowy w Polsce rozwijał się w zawrotnym tempie. W 2018 roku w budowie znajdowało się aż 1,8 mln metrów kwadratowych nowoczesnych biur, a deweloperzy prześcigali się w nowych projektach. Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Powierzchnia biurowa znika z map polskich miast, a liczba realizowanych inwestycji dramatycznie spadła.

Według raportu JLL „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości” tylko w ostatnich trzech latach z Warszawy zniknęło ok. 240 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Wyburzenia dotknęły przede wszystkim centrum miasta oraz położony na terenie Mokotowa Służewiec Przemysłowy. Dawniej tereny te były serce „polskiego zagłębia biurowego”.

Dziś wiele budynków w tej części stolicy stoi pustych, a inwestorzy kupują je z myślą o zmianie funkcji. Ceny wahają się od 600 do 800 euro za metr kwadratowy na Służewcu nawet do 2,8-3 tys. euro za metr kwadratowy w centrum Warszawy. Eksperci przewidują, że w ciągu najbliższych dwóch lat takich transakcji będzie jeszcze więcej.

Praca zdalna zmienia układ sił

Kluczową przyczyną spadku popytu na biura jest rewolucja w modelu pracy. Pandemia COVID-19 przyspieszyła popularyzację pracy zdalnej i hybrydowej. Z tego powodu wiele firm ograniczyło wynajmowaną powierzchnię.

Wskaźniki pustostanów mówią same za siebie. Niewynajętych jest 22 proc. biur w Łodzi, w Katowicach 21 proc., we Wrocławiu 20 proc., a w Krakowie 17,6 proc. W efekcie liczba biurowców w budowie spadła z 125 do zaledwie 35, a łączna powierzchnia nowo realizowanych inwestycji skurczyła się do 440 tys. metrów kwadratowych.

Mieszkania zamiast biur

Choć perspektywy dla rynku biurowego są trudne, nie oznacza to całkowitego zastoju. Nowe biurowce będą powstawać, ale wyłącznie w najlepszych lokalizacjach. Buduje się tam, gdzie firmy mogą liczyć na łatwy dostęp do wykwalifikowanych pracowników i prestiżowy adres. Jak szacuje JLL, w najbliższych latach na rynek warszawski będzie trafiać ok. 80 tys. metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej rocznie.

Największym beneficjentem kryzysu w segmencie biurowym okazuje się rynek mieszkaniowy. Deweloperzy coraz częściej przekształcają stare biurowce w budynki mieszkalne. Z danych JLL wynika, że w ciągu ostatnich pięciu lat na terenach dawnych biur powstało lub jest w trakcie realizacji ok. 604 tys. metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Kolejne 200 tys. metrów kwadratowych zaadaptowano na hotele, prywatne akademiki lub lokale na wynajem instytucjonalny.

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce przechodzi strukturalną transformację. Coraz mniej firm potrzebuje dużych powierzchni biurowych, a deweloperzy kierują swoją uwagę na projekty mieszkaniowe i hotelowe. W perspektywie kilku lat możemy spodziewać się dalszych przekształceń i wyburzeń starych biurowców, a nowe inwestycje będą powstawać tylko w ścisłych centrach i topowych lokalizacjach.