Ostatnie 3 lata na rynku mieszkaniowym były niezwykle ciekawe. Przynajmniej dwa razy mieliśmy do czynienia z sytuacją, gdy spora część ekspertów uważała, że zaraz zacznie się obniżanie cen metra kwadratowego. Pierwszy taki moment to wybuch pandemii, który ogólnie miał wywrócić gospodarkę do góry nogami (ale nie wywrócił). Drugi to wybuch wojny na Ukrainie i wystrzylenie w górę poziomu inflacji – dotychczas również nie widać szerokoskalowych negatywnych skutków tych zmian. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego mieszkania nie tanieją i czy w końcu zaczną tanieć?

Co mogło spowodować spadek cen mieszkań?

Zacznijmy od tego, co miałoby wywołać obniżkę cen. Cofając się do pierwszego z wymienionych we wstępie momentów – pandemia zatrzymała ruch w mieszkaniówce. Restrykcyjny lockdown sprawił, że ludzie przestali się spotykać. Wskutek tego pośrednicy i biura sprzedaży deweloperów nie były w stanie realizować swoich zadań. Jednak szybko wszyscy dostosowali się do sytuacji i zaczęli obsługę zdalną, usprawniając jej narzędzia, m.in. stosując prezentacje online i 3D w ofertach. W ten sposób zostało zażegnanie jedno z pandemicznych zagrożeń, jednak to nie wszystko. Globalny atak COVID-19 wywołał też mnóstwo niepewności w całej gospodarce – wiele branż ucierpiało, inne spodziewały się, że też w końcu ucierpią. Lecz koniec końców, w ujęciu ogólnym, nie było tak źle. Gdy ludzie uświadomili sobie, że ich sytuacja zawodowa i finansowa są jednak dosyć stabilne, a sporo spraw związanych z poszukiwaniem nieruchomości można załatwić zdalnie, mieszkaniówka ponownie ruszyła pełną parą – popyt wrócił, a ceny nadal rosły.

Drugi moment, gdy według wielu ekspertów i obserwatorów rynku spadki cen mieszkań były nieuchronne, to atak Rosji na Ukrainę i gwałtowny wzrost inflacji. To można rozbić na wiele mniejszych czynników, ale główne to: wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost cen paliw i energii, wzrost kosztów robocizny, niepewność gospodarcza. Jednak i tym razem okazało się, że branża jest bardzo odporna na kryzysy – hossa nadal trwała. Dopiero systematyczny wzrost inflacji oraz wymuszone tym podwyżki stóp procentowych zahamowały akcję kredytową. Popyt na mieszkania zaczął szybko spadać. Jednak, póki co, to wszystko także nie przełożyło się na korektę cen w dół. Co prawda w niektórych raportach widać miejscowo niewielkie spadki, jednak nie wszystkie dane to pokazują, a jeśli nawet, to te korekty są symboliczne. Co w takim razie podtrzymuje ceny mieszkań?

Co zatrzymuje spadek cen mieszkań?

Niektóre czynniki, ogólnie działające osłabiająco na koniunkturę w mieszkaniówce, jednocześnie mogą też powstrzymywać spadek cen. Brzmi to paradoksalnie, ale tak jest np. z rosnącymi kosztami budowy. Już pisaliśmy, że droższe są i materiały, i energia, i samo wykonawstwo. Jest to czynnik utrudniający działanie deweloperem, wywołujący drożyznę, ale jednocześnie powstrzymujący przed obniżaniem stawek za metr kwadratowy, szczególnie na rynku pierwotnym. Wynika to po prostu z tego, że deweloperzy musieliby rezygnować z zaplanowanego zysku lub, w skrajnych przypadkach, sprzedawać ze stratą. Najsilniejsze podmioty aktywne w segmencie deweloperskim mają wystarczające oszczędności oraz zdolność kredytową, aby przetrwać czas gorszej sprzedaży i bez przecen czekać, aż popyt wróci.

Oprócz kosztów budowy spadek cen mieszkań hamuje również inflacja. Wynika to nie tylko z tego, że wszystko drożeje, ale też z faktu, iż pieniądz jest coraz mniej warty. Jeszcze do niedawna banki oferowały lokaty z symbolicznym oprocentowaniem. Teraz jest nieco lepiej, ale nieruchomości mieszkaniowe nadal są kuszącym sposobem na to, aby bronić swoje oszczędności przed utratą wartości. Ceny są więc podtrzymywane przez popyt inwestycyjny, a takim inwestorem często jest osoba, która nie jest biznesmenem, ale ma wolne środki pożerane przez inflację.

Na koniec wspomnijmy jeszcze o mocnym czynniku, który jeszcze przez długi czas będzie podtrzymywał ceny i popyt w mieszkaniówce. Chodzi o za małą liczbę lokali mieszkalnych w Polsce. Zależnie od szacunków – brakuje ich u nas od kilkuset tysięcy, do nawet miliona. Oznacza to, że jeszcze przez wiele lat deweloperzy będą mieli co robić, a klienci się znajdą.