Mimo że zakup mieszkania to zazwyczaj jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu, to jednak często podejmujemy ją pod wpływem emocji i nie zabezpieczamy dostatecznie całej transakcji. Właściwie skonstruowana umowa z deweloperem pozwoli nam łatwiej dochodzić swoich praw w przypadku opóźnień. Trzeba jednak wiedzieć, że nawet w przypadku braku odpowiednich zapisów w umowie, możemy liczyć na odszkodowanie.

Rynek nieruchomości ciągle się zmienia. Obecnie oferta deweloperów się odbudowuje, a wzrosty cen mieszkań wyhamowały. Sprawia to, że mamy więcej czasu na podjęcie decyzji o zakupie, sprawdzenie zapisów w umowie czy negocjowanie warunków.

Szybka decyzja może przynieść dotkliwe konsekwencje

Pod koniec zeszłego roku sytuacja była całkiem inna. Ceny mieszkań dynamicznie rosły, a oferta błyskawicznie się kurczyła. Trzeba było szybko decydować się na zakup, zanim zrobi to ktoś inny. Znikające z rynku oferty sprawiały, że często kupowaliśmy lokal na wczesnym etapie budowy, czyli tzw. dziurę w ziemi.

Zmiany na rynku mają też wpływ na tempo realizacji inwestycji, dostępność materiałów i pracowników, a to sprawia, że może być trudno ukończyć inwestycję w zaplanowanym wcześniej terminie. Nabywca nie może jednak odpowiadać za niewywiązanie się z terminów przez dewelopera.

Wpływ opóźnień na sytuację nabywcy

Późniejsze niż planowane oddanie kluczy do mieszkania naraża kupującego na dodatkowe koszty. W zależności od sytuacji może być on zmuszony do przedłużenia umowy najmu i konieczności zapłaty czynszu za kolejne miesiące, musi spłacać raty kredytu hipotecznego, które na początku mogą być podwyższone o dodatkowe koszty ubezpieczenia wynikającego z braku wpisu hipoteki na rzecz banku. W przypadku zakupu nieruchomości na wynajem kupujący może stracić kilka miesięcy przychodów.

Przed wszystkimi takimi sytuacjami możemy się zabezpieczyć, spisując z deweloperem odpowiednią umowę.

Zabezpieczenie interesów nabywcy

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w umowie deweloperskiej strony mogą zawrzeć zapisy dotyczące wysokości odsetek i kar umownych. Na jej podstawie deweloper będzie zobowiązany do wypłacenia nabywcy rekompensaty z tytułu niewykonania umowy lub jej nienależytej realizacji.

Roszczenie nabywcy za opóźnienie w oddaniu lokalu lub przeniesieniu prawa własności jest w takim przypadku w pierwszej kolejności zaspokajane z tytułu kar umownych. Jeśli w treści umowy nie zastał zawarty zapis wyłączający możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego określoną wysokość kar umownych, to kupujący dodatkowo ma możliwość dochodzenia przed sądem wyższej wysokości odszkodowania. W takim przypadku konieczne jest jednak udowodnienie, że poniesiona szkoda przewyższa wysokość przewidzianej kary.

Regulacje coraz lepiej zabezpieczają kupujących

Jeśli umowa zawarta między stronami nie przewiduje kar umownych za opóźnienia ze strony dewelopera, to nabywca nie jest jednak na straconej pozycji. Kupujący ma prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.

W przypadku chęci dochodzenia swoich praw konieczne jest przedstawienie odpowiedniej dokumentacji, która potwierdzi zasadność i wysokość roszczenia.

Od lipca 2024 roku nabywca jest dodatkowo chroniony przez przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Zgodnie z tymi regulacjami, jeśli transakcja określona w umowie nie zostanie zrealizowana ze względu na niewypłacalność dewelopera, to niedoszły właściciel nowego mieszkania może skierować roszczenie bezpośrednio do DFG.