W Polsce dużo mówi się o drożyźnie w segmencie mieszkań. Nic dziwnego, od 2020 średnie ceny nieruchomości w naszym kraju wzrosły o 70%. Od początku 2024 tempo wzrostu stawek ofertowych wyraźnie spowalnia. Warto zauważyć, że w tym samym okresie skumulowany wzrost inflacji od początku 2020, czyli roku pandemii wyniósł około 45%. Tak duża różnica między skokiem cen mieszkań i domów a dynamiką inflacji CPI, oznacza spore ryzyko korekty cen.

Wzrost cen mieszkań wyraźnie hamuje

W wielu miastach wojewódzkich średnia cena za metr kwadratowy wzrosła ze stawek na poziomie około 9 tysięcy złotych w 2020 roku do ponad 15 tysięcy za metr kwadratowy w 2026 roku. Zdaniem analityków kolejne 6 lat nie będzie tak korzystne dla posiadaczy nieruchomości i inwestorów. Co ciekawe, mimo że stopy procentowe spadły, popyt w segmencie mieszkań nie jest wysoki. Wpływa na to między innymi wzrost cen energii i paliw czy napięcia geopolityczne, które podsycają niepewność ekonomiczną.

Prócz tego wzrost dynamiki realnych wynagrodzeń w ciągu ostatnich dwóch lat przestał przekładać się na popyt w segmencie mieszkań czy domów. Być może rynek jest już nasycony.

Specjaliści zaznaczają, że najbliższe miesiące będą czasem dominacji kupującego. To potencjalni inwestorzy mogą obecnie wybierać z bogatej oferty mieszkań i domów oraz negocjować cenę. Sprzedający, którzy chcą utrzymać wysoką stawkę ofertową, często czekają na zainteresowanych dłuższy czas. Niższe stopy procentowe oznaczają, że w przyszłości może być łatwiej o kredyt oraz zakup nieruchomości po bardziej przystępnej cenie.

Przez lata mieszkanie było świetnym produktem inwestycyjnym, dziś atrakcyjność sektora mieszkaniowego w tym kontekście spada. Głównie przez bardzo wysokie ceny lokali szczególnie w dużych miastach.

Rynek w chwiejnej równowadze

Popyt na mieszkania i domy spada nie tylko w Polsce. Podobne zjawisko obserwujemy również w USA. Dzięki nowym warunkom rynkowym inwestorzy i nabywcy kupujący na własne potrzeby mogą wreszcie być wybredni i negocjować. Przy odpowiednich warunkach i na przykład płatności gotówką można zbić nawet 10% z ceny ofertowej.

To, co obecnie obserwujemy na rynku, nie jest niczym wyjątkowym. To klasyczny przykład cyklu nieruchomości. Deweloperzy inwestują, gdy popyt jest wysoki, a wiele nieruchomości trafia na rynek już po tym, jak koniunktura słabnie. Między innymi dlatego mediana cen z największych miast Polski sugeruje wyraźną, tendencję spadkową.

Jeszcze lepszą wiadomością może być to, że trend ten może z czasem może przyspieszyć. Zdaniem analityków nie ma jednak szans, by wróciły one do poziomów z 2020 roku. Oferta na rynku pierwotnym i wtórnym będzie rosła, a wraz z nią liczba atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż. To właśnie ich, a nie wielkich przecen powinni szukać rozsądni inwestorzy. Cudowny krach czy pękniecie bańki, to nie jest na ten moment najbardziej prawdopodobny scenariusz. Można się raczej spodziewać, że ceny nieruchomości będą sukcesywnie spadać w wybranych segmentach rynku.

Jeśli popyt będzie niski, podaż prawdopodobnie zostanie dostosowana. Jest więc duża szansa, że budowa mieszkań i domów w kolejnych latach wyraźnie spowolni, a wysokie stawki utrzymują się szczególnie w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach.