Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w nową fazę. Po okresie wyraźnej nadpodaży, który dominował w ostatnich kwartałach, deweloperzy zaczęli stopniowo ograniczać liczbę nowych ofert. Jak wynika z raportu SonarHome.pl, w IV kwartale 2025 roku w większości miast odnotowano spadek dostępnych lokali. To sygnał, że strategia firm deweloperskich ulega zmianie, a rynek próbuje odnaleźć nową równowagę.

Najsilniejsze kwartalne spadki oferty widoczne były w największych ośrodkach miejskich. Liczba nowych mieszkań w Poznaniu zmniejszyła się o około 9 proc., we Wrocławiu o 8 proc., a w Krakowie i Łodzi po około 7 proc. Podobne tendencje wystąpiły w Warszawie, Gdańsku i Gdyni, gdzie oferta skurczyła się o kilka procent.

Według ekspertów jest to częściowo zjawisko sezonowe, typowe dla końcówki roku. Jednocześnie jednak skala zmian wskazuje na świadome działania deweloperów, którzy dostosowują tempo nowych inwestycji do realnego popytu.

Duże różnice regionalne

Poza największymi aglomeracjami sytuacja była bardziej zróżnicowana. Największe kwartalne spadki odnotowano w Olsztynie – 11 proc. oraz w Kielcach – 10 proc. Wyraźnie zmniejszyła się także podaż w Opolu, Zielonej Górze i Szczecinie.

Wyjątkiem był Rzeszów, gdzie oferta symbolicznie wzrosła o około 1 proc. W ujęciu rocznym to właśnie to miasto okazało się liderem wzrostów. Zmiana wyniosła aż o 33 proc. Wysoką dynamikę zanotowano również w Zielonej Górze i Białymstoku, po 22 proc.

Oznacza to, że proces ograniczania podaży nie przebiega równomiernie w całym kraju. Lokalna sytuacja gospodarcza, migracje oraz tempo rozwoju infrastruktury nadal silnie wpływają na decyzje inwestorów.

Roczne wzrosty nadal widoczne

Mimo kwartalnych spadków, w większości dużych miast liczba ofert była wyższa niż rok wcześniej. Największy wzrost zanotowano w Gdyni – 15 proc. W Gdańsku i Poznaniu przyrost był umiarkowany, natomiast w Warszawie i Krakowie zmiany miały charakter symboliczny. Wrocław pozostał jedynym dużym rynkiem bez wyraźnych zmian rok do roku.

To pokazuje, że rynek wciąż odrabia wcześniejsze inwestycyjne przyspieszenie. Deweloperzy stopniowo konsumują nadmiar mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w poprzednich latach.

Stabilizacja cen mimo mniejszej podaży

Zmniejszanie oferty nie przełożyło się dotychczas na gwałtowne wzrosty cen. W IV kwartale 2025 roku kwartalne zmiany median cen mieściły się w przedziale od minus 1,3 proc. do plus 2,1 proc. Najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku – 2,1 proc. oraz w Bydgoszczy – 2,6 proc. W Warszawie i Krakowie ceny pozostały praktycznie bez zmian, natomiast w Łodzi i Wrocławiu zanotowano niewielkie spadki.

Na rynkach regionalnych największą korektę w dół odnotowano w Katowicach – 1,9 proc. Jednocześnie w Rzeszowie, Szczecinie i Olsztynie ceny lekko wzrosły. Rynek pozostaje więc stabilny, mimo stopniowego ograniczania podaży.

Dlaczego deweloperzy ograniczają ofertę?

Zmiana strategii deweloperów wynika z kilku czynników. Po pierwsze, wysoka podaż z poprzednich lat wymusiła ostrożniejsze planowanie nowych projektów. Po drugie, utrzymujące się koszty finansowania i niepewność gospodarcza skłaniają firmy do ograniczania ryzyka.

Dodatkowo deweloperzy coraz częściej koncentrują się na sprzedaży już rozpoczętych inwestycji, zamiast dynamicznie wprowadzać nowe etapy. Pozwala to lepiej kontrolować płynność finansową i reagować na zmiany popytu.

Co to oznacza dla kupujących?

Dla osób poszukujących mieszkania obecna sytuacja ma dwojaki charakter. Z jednej strony stopniowo malejąca oferta może w przyszłości ograniczyć wybór. Z drugiej – stabilne ceny sprawiają, że rynek nadal pozostaje względnie przewidywalny.

W najbliższych kwartałach kluczowe będzie tempo sprzedaży istniejących projektów. Jeśli popyt wzrośnie, ograniczona podaż może zacząć wywierać presję na ceny. Jeśli jednak utrzyma się obecna równowaga, rynek pozostanie spokojny.