Za niecałe dwa lata możliwość wykupu mieszkania komunalnego z dużą bonifikatą może przejść do historii. Po 30 czerwca 2027 r. gminy mają sprzedawać lokale już wyłącznie po cenach rynkowych, bez wysokich zniżek dla najemców. Dla wielu rodzin to ostatni realny moment, by stać się właścicielem mieszkania na obecnych, znacznie korzystniejszych zasadach. W artykule wyjaśniamy, jak to zrobić?

Mieszkanie komunalne – dla kogo i na jakich zasadach?

Mieszkanie komunalne to lokal należący do gminy lub miasta, wynajmowany osobom o niższych dochodach. Jego celem jest zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, których nie stać na najem komercyjny lub zakup na własność.

Najemca mieszkania komunalnego:

• ma umowę najmu (często bezterminową),
• płaci czynsz niższy niż na rynku,
• musi spełniać kryteria dochodowe i metrażowe określone przez gminę,
• nie jest właścicielem lokalu – dopóki go nie wykupi.

W wielu miastach samorządy pozwalały takim najemcom wykupić mieszkanie z bardzo wysoką bonifikatą, sięgającą nawet 60–95 proc. wartości lokalu.

Dlaczego bonifikaty mają zniknąć?

Zasób mieszkań komunalnych w Polsce systematycznie maleje – z ok. 2 mln lokali w latach 90. do ok. 750 tys. obecnie. Jednym z powodów jest masowa sprzedaż lokali dotychczasowym najemcom za niewielki ułamek ceny rynkowej.

Rząd proponuje zmianę ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ma ograniczyć dalsze uszczuplanie zasobu gmin. Ma to polegać na tym, że:

• do 30 czerwca 2027 r. gminy mogą nadal stosować bonifikaty,
• po tej dacie wykup będzie możliwy co do zasady wyłącznie po cenie rynkowej.

W praktyce mieszkanie warte dziś 300 – 400 tys. zł, które z bonifikatą można było nabyć za kilkadziesiąt tysięcy, po 2027 r. może wymagać zapłaty pełnej wartości lub zaciągnięcia wysokiego kredytu.

Co to oznacza dla najemców mieszkań komunalnych?

Obecni najemcy powinni pamiętać o trzech kwestiach:

1. Ograniczony czas – aby skorzystać z bonifikaty, trzeba zmieścić się z całą procedurą wykupu przed 30 czerwca 2027 r. Sam proces w gminie może trwać wiele miesięcy.
2. Wyższe koszty po 2027 r. – po zmianie przepisów wykup mieszkania komunalnego będzie ekonomicznie porównywalny z zakupem mieszkania z rynku. Potrzebny będzie znacznie większy wkład własny albo kredyt hipoteczny.
3. Szczególne rozwiązania dla seniorów – projekt przewiduje mechanizmy pozwalające osobom starszym sprzedać lokal gminie i nadal w nim mieszkać, np. w zamian za świadczenie wypłacane w ratach.

Samorządy zwracają uwagę, że koniec bonifikat może być dla nich korzystny z punktu widzenia utrzymania zasobu, ale jednocześnie ograniczy szanse mniej zamożnych najemców na uzyskanie własności.

Co zrobić teraz, gdy planujemy wykupić mieszkanie?

Warto już teraz:

• sprawdzić zasady w swojej gminie – każda gmina ma własną uchwałę określającą wysokość bonifikaty, warunki wykupu oraz listę lokali przeznaczonych do sprzedaży,
• uregulować sytuację prawną i finansową – zadbać o brak zaległości czynszowych i jasną sytuację co do meldunku czy podnajmu,
• zapytać o cenę i możliwe formy płatności – gmina zazwyczaj zleca wycenę rzeczoznawcy, na podstawie której liczy bonifikatę (w niektórych miastach możliwe jest rozłożenie kwoty na raty),
• zaplanować finansowanie – nawet przy dużej zniżce potrzebne są środki na wykup oraz koszty dodatkowe (notariusz, wpis do księgi wieczystej, operat).