Rynek mieszkaniowy w końcówce 2025 r. wchodzi w fazę wyraźnego chłodzenia. Jak wynika z danych z raportu przygotowanego przez Rankomat.pl i Rentier.io, w kilku największych miastach ceny przestały rosnąć, a miejscami zaczęły spadać, dotyczy to nawet Warszawy. Najsilniejsza korekta dotknęła jednak Katowice.

Warszawa wciąż najdroższa, ale bez wzrostów

Stolica pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem nieruchomości w kraju. W październiku 2025 r. średnia oferta za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie (rynek pierwotny i wtórny razem) sięgała niemal 17 tys. zł. Za Warszawą plasują się Kraków (ok. 15,6 tys. zł/mkw) oraz Gdańsk (ok. 14,5 tys. zł/mkw). We Wrocławiu i Gdyni stawki oscylują wokół 13 tys. zł.

Do grona miast z cenami powyżej 10 tys. zł dołączyły Rzeszów, Lublin i Białystok. Z kolei Łódź, z poziomem ok. 9 tys. zł/mkw stanowi wyraźną granicę między rynkami droższymi a tymi tańszymi. Najniższe stawki (około 7,5 tys. zł za metr) widać w Radomiu, Sosnowcu i Częstochowie.

Ile dziś kosztuje 50 metrów?

Przeliczając ceny na konkretny metraż, różnice między miastami stają się bardzo czytelne. Zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw oznacza wydatek od ok. 370 tys. zł w Częstochowie do ok. 845 tys. zł w Warszawie.

W Katowicach i Szczecinie taki lokal to wydatek rzędu 500 tys. zł, w Poznaniu ok. 600 tys. zł, a w Krakowie – około 780 tys. zł. Przy zbliżonym budżecie kupujący w stolicy Małopolski mogą więc uzyskać nieco większy metraż niż w Warszawie.

Katowice liderem przecen, Łódź i Radom też w dół

W okresie od stycznia do października rynki lokalne wyraźnie się rozjechały. W części najdroższych miast ceny nadal rosną, szczególnie w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu. Z miast, w których ceny są na średnim przedziale, zwraca uwagę Rzeszów z wyraźnym wzrostem stawek.

Równocześnie w siedmiu z 17 analizowanych ośrodków mieszkania potaniały. W Łodzi i Radomiu korekta przekroczyła 4 proc. Najbardziej spektakularny spadek dotyczy Katowic, gdzie metr kwadratowy w ujęciu rocznym jest tańszy o ponad 12 proc. W Warszawie z kolei ceny obniżyły się o ok. 4,5 proc., co sugeruje osiągnięcie lokalnego „sufitu” i wejście w etap stabilizacji.

Więcej ofert, mniejsza skłonność do podwyżek

Na sytuację cenową wpływa także rosnąca liczba ogłoszeń. W 17 największych miastach aktywnych jest ponad 107 tys. ofert, czyli więcej niż w okresie boomu kredytowego. Taka podaż ogranicza możliwości dalszego podbijania stawek.

Po uwzględnieniu inflacji realna cena metra kwadratowego jest dziś niższa niż rok temu. W części miast, jak Rzeszów czy Gdańsk, widać jeszcze umiarkowane wzrosty, natomiast w Warszawie czy Krakowie dominuje stagnacja lub delikatne spadki.

Tańsze kredyty łagodzą obciążenie domowych budżetów

Istotnym tłem dla zmian cen są raty kredytów mieszkaniowych. Seria obniżek stóp procentowych sprawiła, że przeciętna rata za 50-metrowe mieszkanie spadła o kilkaset złotych w porównaniu z końcem 2024 r. W Warszawie oznacza to zejście do ok. 4,7 tys. zł miesięcznie, podczas gdy w Częstochowie jest to nieco ponad 2 tys. zł.

Niższe koszty finansowania zwiększają zdolność kredytową i stopniowo ożywiają popyt. Nie oznacza to jednak powrotu gwałtownych wzrostów – przy dużej podaży mieszkań i coraz bardziej świadomych kupujących rynek wchodzi w fazę spokojniejszej korekty.