W ostatnim czasie dużo się mówi o niskiej dostępności mieszkań, jednak warto pamiętać, że nie jest ona taka sama dla całej Polski. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl przyjrzeli się rynkom nieruchomości w osiemnastu miastach wojewódzkich. Przy tworzeniu opracowania brali pod uwagę siłę nabywczą wynagrodzeń, dostępność mieszkań i koszt kredytu hipotecznego. Dzięki temu raport pokazuje, gdzie można sobie pozwolić na atrakcyjniejsze lokum i jak zróżnicowane regionalnie są ceny nieruchomości mieszkalnych.

Tam gdzie są lepsze zarobki ceny mieszkań są wysokie?

Jak pokazuje analiza w metropoliach takich jak Warszawa czy Kraków zarobki są wysokie, ale idą one w parze z drożyzną na rynku mieszkaniowym. Odwrotny trend widać w mniejszych miejscowościach na przykład w Gorzowie Wielkopolskim. Tam średnia pensja jest niższa, a mieszkania również na rynku pierwotnym tańsze. Od tej reguły zdarzają się wyjątki, czego dowodem jest sytuacja mieszkaniowa w Katowicach. Tam przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych w Polsce. Dzieje się tak głównie dzięki dobrze opłacanemu przemysłowi wydobywczemu. Równocześnie ceny nieruchomości w tym mieście są bardzo przystępne.

W dużo gorszej sytuacji są mieszkańcy Olsztyna, którzy nie zarabiają zbyt dobrze w porównaniu do innych regionów. Mimo to ceny lokali mieszkalnych w tym mieście są wysokie, szczególnie na rynku pierwotnym. Pokazuje to, że każdy ośrodek miejski ma swoją specyfikę. Ceny na rynku nieruchomości zależą od wielu czynników takich jak atrakcyjność turystyczna, lokalna gospodarka czy jakość życia, jaką zapewnia dany region.

Gdzie ceny mieszkań są najbardziej atrakcyjne?

Z raportu wynika, że najlepszy stosunek zarobków do cen mieszkań istnieje obecnie w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim. W lipcu 2025 r. za przeciętną pensję brutto można było tam kupić odpowiednio 0,90 i 0,89 metra kwadratowego nowego mieszkania. W takim porównaniu atrakcyjnie wypada również Rzeszów i Zielona Góra. W tych miastach średnie wynagrodzenie pozwala na zakup 0,84 i 0,79 metra kwadratowego nieruchomości deweloperskiej. Dla porównania – miesiąc pracy pozwala nabyć niespełna 0,60 metra kwadratowego mieszkania w Warszawie.

Analiza portalu RynekPierwotny.pl skupia się również na liczbie ofert mieszkań na sprzedaż przypadających na tysiąc mieszkańców. Z najbogatszej oferty lokali mogą korzystać mieszkańcy Katowic i Wrocławia. W każdym z tych miast na 1000 mieszkańców przypada 31 ogłoszeń. W Zielonej Górze tylko 8. Równocześnie miasto to boryka się z problemem niskiego popytu, więc podaż nieruchomości mieszkalnych też jest tu niska.

Z drugiej strony tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność jest słabsza z powodu wysokich cen.

Analitycy witryny RynekPierwotny.pl sprawdzili również, jak duże lokum może kupić singiel i rodzina „2+1” przy kredycie z wkładem własnym na poziomie 10% i okresem spłaty rozłożonym na 300 miesięcy. Wyniki wskazują, że dostępność kredytowanych nieruchomości poprawiła się od zeszłego roku. Singiel może sobie pozwolić na mieszkanie o powierzchni od 28 metrów kwadratowych w Warszawie do 42 metrów w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu. Rodzina z dzieckiem za kredyt na podanych wyżej warunkach kupi od 53 metrów kwadratowych w stolicy do 79 metrów w Gorzowie i Opolu.